Apartament w condohotelu czyli modny do niedawna sposób lokowania nadwyżek ekonomicznych firm i inwestorów prywatnych, kojarzony z prestiżem i stałym pewnym zyskiem, w ostatnich miesiącach zaczyna budzić zgoła odmienne skojarzenia. Jak wynika z obserwacji rynku hotelarskiego w Polsce, condohotele przeżywają poważny kryzys, który rodzi również negatywne skutki dla samych inwestorów. Sytuacja jest na tyle poważna, że piękne, nierzadko luksusowe aparthotele, stoją dziś nad przepaścią, ocierając się o upadłość. Ratunkiem dla wielu może okazać się restrukturyzacja.
Condohotel – co to takiego i jak działa?
Condohotel to branżowa nazwa obiektu noclegowego, który został wzniesiony przez dewelopera oferującą sprzedaż poszczególnych apartamentów inwestorom prywatnym lub firmowym. System „condo” określa sposób nabywania poszczególnych apartamentów. Polega on bowiem na tym, że nabywca apartamentu kupuje lokal i jednocześnie zawiera umowę najmu – staje się wynajmującym w stosunku do operatora noclegowego, którym jest deweloper lub – częściej – spółka z tej samej grupy kapitałowej. Z założenia taka konstrukcja gwarantowała stały i pewny zysk – inwestor nabywał lokal, a potem, nie martwiąc się o ewentualnego najemcę, zawierał umowę najmu ze stałą stopą zwrotu. Stopa zwrotu wyrażona była najczęściej jako procent ceny nabycia apartamentu i najczęściej, w polskich systemach condo, wynosiła 7-8% ceny nabycia w skali roku. Potencjalny inwestor zachowywał jednocześnie prawo do dysponowania lokalem na własne potrzeby w określonym umownie okresie (najczęściej 2 lub 4 tygodni rocznie). Żyć nie umierać. Zakup luksusowego apartamentu w pięknym otoczeniu gór lub linii brzegowej polskiego wybrzeża, darmowe wakacje we własnym apartamencie, a do tego gwarantowany zysk. Niestety okazało się, że idylliczne założenie condohoteli nie sprawdziło się i wywołało niemałe tarapaty tak dla operatorów jak dla inwestorów.
Dlaczego condohotele przeżywają kryzys?
Gwarancja stałego zysku opartego na cenie nabycia nieruchomości okazała się zgubna dla operatorów noclegowych. Dlaczego? Dlatego że zysk operatora wcale nie był stały i zwykle nie tak wysoki, jak założono. Pierwszym problemem okazała się sezonowość. Trudno oczekiwać stałego rocznego przychodu hotelu położonego w pierwszej linii brzegowej Bałtyku czy obiektu obsługującego narciarzy w sezonie zimowym. Stopa zwrotu dla inwestorów, miała jednak pozostać stała. Prawdziwym źródłem kryzysu okazał się jednak okres zgubny nie tylko dla hotelarstwa, ale i dla wielu innych branż, mianowicie okres pandemii koronawirusa. Był to czas, który nie tylko spowodował całkowity brak wpływów na rzecz operatorów noclegowych przez wiele miesięcy lockdownu, ale również doprowadził do drastycznego wzrostu kosztów utrzymania obiektów. W rezultacie model biznesowy operatorów został całkowicie zrewidowany tak po stronie przychodowej jak i kosztowej, a sami operatorzy nie byli w stanie wypłacać inwestorom zysku, stali się więc niewypłacalni.
Upadłość czy restrukturyzacja?
Wiele spółek z branży condo stanęło niemalże nad przepaścią. Okazało się bowiem, że bez renegocjacji umów najmu, nie będą w stanie kontynuować działalności. Dodatkowo, brak możliwości regulowania bieżących zobowiązań dotyczy w wielu przypadkach nie tylko realizacji obowiązków z umów najmu, ale także obowiązku zapłaty na rzecz dostawców mediów, kontrahentów, nierzadko pracowników, a nawet należności z tytułu składek do ZUS czy zobowiązań podatkowych. Powyższe stanowi natomiast definicję niewypłacalności podmiotu gospodarczego. Czy jednak upadłość jest nieuniknionym scenariuszem dla condohoteli? Okazuje się, że nie. Na pomoc spółką z branży idą bowiem przepisy ustawy Prawo restrukturyzacyjne. Zdolność restrukturyzacyjną, mają bowiem właśnie podmioty niewypłacalne lub zagrożone niewypłacalnością. Oznacza to, że pierwszym i koniecznym krokiem, jaki należy przeprowadzić licząc na powodzenie całej procedury, jest procedura restrukturyzacji.
Restrukturyzacja condohoteli – na czym polega i jak ją przeprowadzić?
Postępowanie restrukturyzacyjne, najogólniej rzecz ujmując, może pomóc spółce – dłużniczce odzyskać płynność finansową i zrestrukturyzować zadłużenie, najczęściej poprzez umorzenie części zadłużenia w stosunku do wierzycieli i rozłożenie go na raty tak, by stopniowo zaspokajać wierzycieli i docelowo zredukować zadłużenie do zera. Propozycje układowe, które warto rozważyć w przypadku restrukturyzacji hoteli condo, powinny zakładać spłatę wierzycieli dopasowaną do sezonowości danego obiektu. Postępowanie restrukturyzacyjne nie tylko jednak zapewnia odzyskanie płynności finansowej w postaci karencji w spłacie zobowiązań (trwającej nierzadko nawet znacznie ponad rok od wszczęcia postępowania), ale również pozwala na renegocjację niekorzystnych umów najmu apartamentów, a nawet na odstąpienie od niekorzystnych dla hotelu umów. Zakres korzyści i zmian, jakie niesie za sobą postępowanie restrukturyzacyjne, zależy od trybu restrukturyzacji, jaką wybierze spółka dłużniczka. Ustawa Prawo restrukturyzacyjne zakłada cztery tryby postępowań tj. postępowanie o zatwierdzenie układu, przyspieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe oraz postępowanie sanacyjne. Każdy z nich różni się od siebie czasem zaistnienia korzystnych skutków otwarcia, zakresem korzyści i zmian, ale również kosztów postępowania.
Decyzję o tym jaki tryb restrukturyzacji będzie dla danego condohotelu najkorzystniejszy, należy podjąć rozważnie oraz koniecznie po zasięgnięciu opinii doradcy restrukturyzacyjnego. Doświadczona kancelaria restrukturyzacyjna, najlepiej tak, która w portfelu swoich klientów ma już spółki świadczące usługi w systemie condo, jest niezbędnym partnerem w przeprowadzeniu całego procesu.
Restrukturyzacja condohoteli – co dalej?
Spółka, która zdecyduje się na przeprowadzenie postępowania restrukturyzacyjnego, już po wyborze właściwego trybu restrukturyzacji, ma szansę trwale pozbyć się problemów z płynnością finansową, ale przede wszystkim zrestrukturyzować powstałe zadłużenie i stopniowo, spłacając raty układowe, pozbyć się zobowiązań i wrócić do prowadzenia dochodowej działalności, nierzadko poprzez renegocjację niekorzystnych kontraktów z inwestorami.
Magdalena Jabłońska
Partner, adwokat , doradca restrukturyzacyjny
